18.01.08

Une expertise, pourquoi ?

Dans la plupart des cas, le mandant désire connaître la valeur vénale de son immeuble. Ses motivations peuvent être diverses : commerciales (achat/vente), fiscales, liées à un partage (succession, divorce), etc.

Catégorie : immvestis

Posté par : admin

Il existe plusieurs techniques d’évaluation de biens immobiliers, ces techniques variant en fonction du type d’immeuble et du but de l’analyse.

Pour déterminer la valeur vénale d’un immeuble de rapport, la méthode adaptée est l’évaluation de la valeur de rendement. Techniquement, il s’agit d’évaluer le bien à un moment donné en capitalisant l’état locatif à un taux de rendement défini par l’expert. La difficulté principale de la méthode traditionnelle est de déterminer le plus objectivement possible le taux de rendement à appliquer. On prend alors en compte différents paramètres tels que l’âge, l’état du bâtiment, sa situation, son affectation, ainsi que d’éventuels risques locatifs. Cette méthode présente l’inconvénient de n’avoir de valeur qu’au moment précis où l’analyse est faite, et de ne considérer l’immeuble dans sa durée de vie que de manière très sommaire et implicite.

Un des moyens de contourner cet inconvénient est d’appliquer la méthode DCF (Discounted Cash Flow). Cette méthode, beaucoup plus détaillée, analyse sur une durée de 10 à 20 ans les mouvements relatifs à la gestion de l’immeuble. On estime sur une base annuelle les encaissements (principalement les entrées locatives) et les décaissements (charges, travaux d’entretien, travaux à plus-value, etc.), le solde déterminant un cash flow annuel. La valeur du bien est déterminée en ramenant ces cash flows à la valeur du jour par un processus d’escompte.
La méthode DCF est loin d’être simple ! Elle exige des connaissances approfondies dans différents domaines (économie, finance, technique du bâtiment, marché immobilier, droit du bail, etc.).
On reproche parfois à la DCF de ne reposer que sur des hypothèses. Néanmoins, en matière d’investissement - un bien immobilier n’est-il pas aujourd’hui considéré comme un véritable capital qu’il convient de valoriser ? -, il vaut mieux poser des hypothèses que de n’en poser aucune. Seuls des spécialistes maîtrisant tant les arcanes immobilières que financières seront à même de les définir de manière pertinente.

Le choix entre la méthode traditionnelle ou la méthode DCF dépend essentiellement du type d’immeuble, des objectifs de l’analyse et du degré de précision exigé. La méthode DCF tend cependant à être de plus en plus demandée par le marché, notamment par les institutionnels, qui ont a cœur de suivre année après année l’évolution de la valeur de leur portefeuille immobilier.

Nos atouts chez Immvestis: concilier architecture et économie

Pour répondre à cette demande en forte croissance, notre équipe réunit sous un même toit architectes et économistes qui sont à même de vous fournir, outre la seule valeur du marché, une analyse fine, détaillée et personnalisée de votre bien de manière à vous aider à le valoriser en fonction de vos désirs et de vos besoins personnels.

 

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